Může Vám někdo „ukrást“ nemovitost? Co dělat, dojde-li k převodu nemovitosti proti vůli vlastníka? Co když je však vlastník násilím přinucen k podpisu darovací smlouvy? Nebo mu dá někdo „podepsat jen nějaký papír“ a dojde k převodu nemovitosti? Lze se proti tomu bránit – a jak?
Jak známo, „ukrást“ někomu pozemek, byt nebo budovu není tak jednoduché, jako ukrást peněženku. Vlastnické právo k nemovité věci (tedy pozemku, jednotce, budově, která není součástí pozemku aj.) se převádí zápisem vlastnického práva do katastru nemovitosti. Chcete-li dosáhnout převodu vlastnického práva, je třeba
1. uzavřít smlouvu (kupní, darovací, směnnou) a nechat na ní úředně ověřit podpisy;
2. vyplnit a podat návrh příslušnému katastrálnímu úřadu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí; k návrhu je třeba přiložit vkladovou listinu – tedy originál smlouvy s úředně ověřenými podpisy.
Návrh se podává na stanoveném formuláři. Vkladové listiny naopak mohou mít libovolný formát, splňují-li základní (formální) náležitosti a jejich obsah odůvodňuje navrhovaný vklad. Také je třeba zaplatit správní poplatek (2.000 Kč). Navrhovatelem může být kterýkoli z účastníků řízení – tedy ten, komu právo zaniká (převodce) i ten, komu právo vzniká (nabyvatel), případně oba.
Může se vůbec stát, aby byla nemovitost převedena bez vědomí vlastníka nebo proti jeho vůli?
Jak naznačujeme v úvodu, bohužel to lze. Jak toho může zloděj – říkejme mu „zlý nabyvatel“ – dosáhnout? Třeba takto:
- Zlý nabyvatel zfalšuje podpis a úřední ověření podpisu vlastníka na plné moci, kterou sám sebe zmocní k převodu nemovitosti, který následně provede;
- Zlý nabyvatel zfalšuje podpis a úřední ověření podpisu vlastníka na darovací či jiné smlouvě, na jejímž základě se následně nemovitost převede;
- Zlý nabyvatel vlastníka ujistí, že podepisuje jiný dokument, než smlouvu o převodu nemovitosti;
- Zlý nabyvatel přinutí vlastníka k uzavření smlouvy hrozbou násilí či jinou výhrůžkou.
Jak se může vlastník bránit?
Jakmile (původní) vlastník zjistí, že jeho nemovitost byla přepsána na někoho jiného, a to v rozporu s hmotným právem – tedy na základě neplatné smlouvy, příp. smlouvy, kterou sám nikdy neuzavřel – je třeba, aby ihned reagoval. Nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy tuto skutečnost zjistí, musí podat žádost katastrálnímu úřadu o zápis poznámky spornosti.
Následně je třeba, aby podal žalobu na určení svého vlastnického práva k nemovitosti, a to do 2 měsíců od žádosti o zápis poznámky spornosti. Vyhoví-li soud žalobě, katastrální úřad vymaže sporný zápis a všechny navazující zápisy. V katastru nemovitostí tedy bude opět zapsáno vlastnické právo původního vlastníka.
V mezidobí mohl zlý nabyvatel převést nemovitost na další nabyvatele, kteří jej považovali za skutečného vlastníka, tedy byli v dobré víře v jeho oprávnění převést na ně věc (tzv. dobrověrní nabyvatelé). I v případě, že zlý nabyvatel nemovitost takto zcizil, působí včas zapsaná poznámka spornosti i proti dobrověrným nabyvatelům. Zájem na ochraně původního vlastníka má totiž přednost před ochranou jejich vlastnického práva.
V případě, že původní vlastník nebyl o zápisu vlastnického práva zlého nabyvatele řádně vyrozuměn, může podat žádost o zápis poznámky spornosti až do 3 let od provedení zápisu práva zlého nabyvatele. Vždy je však třeba, aby dodržel subjektivní lhůtu 1 měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. Po uplynutí třech let už má původní vlastník bohužel smůlu.
Co když původní vlastník prošvihne lhůtu 1 měsíce pro poznámku spornosti?
Co se stane v případě, že původní vlastník poté, co zjistí, že nemovitost byla neoprávněně přepsána na někoho jiného, s řešením situace otálí? Nepodaří-li se mu požádat o zápis poznámky spornosti v subjektivní lhůtě 1 měsíce, může katastrální úřad poznámku spornosti přesto zapsat, nicméně poznámka spornosti bude působit jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž by byl v dobré víře. Např. pokud by se zlý nabyvatel dohodl se svými kumpány, že postupně převedou „ukradenou“ nemovitost mezi sebou, bude poznámka spornosti působit i proti kumpánům, byť byla zapsána po uplynutí 1 měsíce ode dne, kdy se o sporném zápisu původní vlastník dozvěděl.
Na závěr pár tipů:
Vlastníkům nemovitých věcí lze doporučit, aby si nechali zřídit Hlídacího psa katastru nemovitostí. Jde o Službu sledování změn, která vlastníka upozorní (datovou schránkou, SMS, emailem), pokud dochází u sledované nemovitosti ke změně v katastru nemovitostí, a to:
- zaplombování: vyznačení upozornění, že právní vztahy jsou dotčeny změnou;
- provedení vkladu, záznamu, zápisu poznámky.
Pokud se chystáte nabýt (př. koupit) nemovitost, ohlídejte si, jak dlouho ji vlastní prodávající. Pokud ji vlastní po dobu kratší 3 let, je zde možnost, že nemovitost byla přepsána bez právního důvodu či na základě neplatné smlouvy. V takovém případě se původní vlastník může ozvat, nechat zapsat poznámku spornosti, podat určovací žalobu, a pokud by mu soud vyhověl, Vaše čerstvě zapsané vlastnické právo k nemovitosti by bylo „vymazáno“.
Pokud jste zjistili, že je u Vaší nemovitosti v katastru zapsán jiný vlastník nebo že stav v katastru neodpovídá realitě, obraťte se co nejdříve na odborníka z řad advokátů.
