Pronajímatelé si často chtějí pojistit, že nájemce vyklidí byt při skončení nájmu. Proto bylo běžnou praxí při uzavření nájemní smlouvy podepsat u notáře dohodu se svolením k vykonatelnosti: nevyklidí-li nájemce byt po skončení nájmu, pronajímatel může nechat byl vyklidit exekučně.
Výhody notářských zápisů
Pronajímatelé si často chtějí pojistit, že nájemce vyklidí byt při skončení nájmu. Běžnou praxí je při uzavření nájemní smlouvy podepsat u notáře dohodu se svolením k vykonatelnosti.
Co to znamená? Notář sepíše na žádost stran notářský zápis o dohodě, kterou se nájemce zaváže splnit nárok pronajímatele vyplývající z nájemní smlouvy. Zaváže se vyklidit byt k určitému datu (ke skončení nájemní smlouvy). Nájemce svolí, aby podle tohoto notářského zápisu byla nařízena a provedena exekuce, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní. Jinými slovy: Nájemce souhlasí, že pokud nevyklidí byt po skončení nájmu, pronajímatel ho může nechat byt vyklidit exekučně.
Výhodou takové dohody (oproti prosté nájemní smlouvě bez doložky) je její přímá vykonatelnost. Pronajímatel nemusí podávat žalobu na vyklizení nemovitosti a čekat na rozhodnutí soudu. Samotná dohoda je totiž exekučním titulem, což výrazně zkracuje a zjednodušuje celý proces.
Samozřejmě v ideálním případě nájemce vyklidí byt při skončení nájmu dobrovolně. Notářský zápis je tak pouze pojistkou, na kterou se pronajímatel může spolehnout, pokud nastanou problémy.
Změna v roce 2020
V roce 2020 Nejvyšší soud tuto praxi zatrhl. Rozhodl, že notářský zápis se svolením k vykonatelnosti nemůže být exekučním titulem pro vymožení povinnosti vyklidit nemovitost. Tento verdikt způsoboval komplikace pro pronajímatele. Pokud se z jejich bytu nájemce po skončení nájmu nechtěl odstěhovat, museli žalovat na vyklizení. Pronajímatel totiž nesmí jen tak přijít do bytu a vyklidit nájemcovy věci – mohlo by jít o porušování domovní svobody.
Přehodnocení v roce 2024
Nyní, v dubnu 2024, Nejvyšší soud tento názor přehodnotil a rozhodl, že notářský zápis může sloužit k zajištění povinnosti bývalého nájemce vyklidit byt při skončení nájmu. To je krok správným směrem a přináší větší jistotu a efektivitu pro pronajímatele.
Stručné zdůvodnění rozhodnutí Nejvyššího soudu
Nejvyšší soud v usnesení velkého senátu (NS 31 Cdo 225/2024), přijal nově následující závěr. Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, jímž má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost, je notářským zápisem dle § 71b not. ř. Může být tedy exekučním titulem. Soud vycházel z toho, že přenechání věci k užívání další osobě (ať jde o výprosu, výpůjčku, nájem, pacht atd.) je jeden z typů závazků upravených v občanském zákoníku. V soudní praxi ani v právní teorii není pochyb, že součástí vzájemných práv a povinností je i povinnost osoby, která věc užívala, ji po skončení sjednaného závazku vrátit tomu, která jí věc přenechal.
Význam pro praxi
Tento nový výklad znamená, že pronajímatelé mohou efektivně zajistit vyklizení svého majetku bez nutnosti dlouhých soudních řízení. To přináší nejen větší právní jistotu, ale také rychlejší a méně nákladné řešení případných sporů s nájemci. Zkrátka – notářské zápisy u nájemních smluv šetří čas a náklady pronajímatelů.
Pomůžeme Vám s nastavením nájemních vztahů podle Vašich představ. Aby bylo vše právně správně, uživatelsky jednoduché a srozumitelné. Potřebujete-li pomoc, ozvěte se nám.
