Dnes si představíme koncept připravované novely občanského soudního řádu, která má za cíl usnadnit a zrychlit proces vyklizení nemovitosti díky nové pravomoci soudů vydávat rozkazy k vyklizení. V závěru se krátce zamyslíme i nad využitelností institutu oproti „znovuzrozeným“ notářským zápisům s doložkou přímé vykonatelnosti.
Jak by měl rozkaz k vyklizení v praxi fungovat?
V Poslanecké sněmovně má za sebou aktuálně 1. čtení návrh novely občanského soudního řádu, připravované v souvislosti se zákonem o podpoře bydlení. Novela s sebou přináší možnost vydat v rámci rozkazního řízení nový nástroj, kterým je rozkaz k vyklizení nemovitosti. Podívejme se detailně na možnosti, které tento institut přináší pronajímatelům při řešení situací s problémovými nájemci.
Koncepčně se rozkaz k vyklizení inspiruje již zavedeným institutem platebního rozkazu. Základním principem je zjednodušené soudní řízení bez nutnosti nařízení ústního jednání, což významně zkracuje celý proces. Soud může rozkaz vydat na základě posouzení písemných podkladů předložených pronajímatelem, pokud jsou splněny všechny zákonem stanovené podmínky.
Pro úspěšné vydání rozkazu k vyklizení musí pronajímatel prokázat několik klíčových skutečností.
- Doložit své vlastnické právo k předmětné nemovitosti
- Prokázat skutečnost, že nájemní vztah skončil
- Zajistit písemnou výzvu k vyklizení s prokazatelným doručením minimálně 14 dní před podáním návrhu
Ochrana práv nájemců při procesu vyklizení
Návrh zákona rovněž pamatuje na ochranu práv nájemců – rozkaz nelze vydat, pokud ještě běží dvouměsíční lhůta pro podání návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi nebo pokud o takovém návrhu nebylo pravomocně rozhodnuto.
Procesní ochrana práv nájemce je zajištěna možností podat odpor proti vydanému rozkazu k vyklizení, a to ve lhůtě 15 dnů od jeho doručení. Podáním odporu se rozkaz automaticky ruší a řízení pokračuje standardní cestou s nařízením jednání a dokazováním. Tato pojistka zajišťuje, že ve složitějších případech nebo při existenci sporných skutečností bude věc řádně projednána v klasickém soudním řízení.
Proces exekuce a vyklizení nemovitosti
Pokud nájemce odpor nepodá a zároveň dobrovolně nevyklidí nemovitost, stává se rozkaz k vyklizení vykonatelným exekučním titulem. Následný proces vykonání rozhodnutí (exekuce) je koncipován s ohledem na specifika vyklizení nemovitosti – exekutor musí termín vyklizení oznámit povinnému s patnáctidenním předstihem. Při samotném výkonu rozhodnutí dochází k vystěhování všech osob zdržujících se v nemovitosti a vyklizení veškerých movitých věcí.
Legislativní proces a plánovaná účinnost
V Poslanecké sněmovně má za sebou aktuálně 1. čtení návrh novely občanského soudního řádu, připravované v souvislosti se zákonem o podpoře bydlení. Dojde-li ke schválení návrhu zákona ve stávající podobě, je jeho účinnost naplánována od července 2025. Aktuálně se ale jedná o pozměňovacích návrzích, významně se dotýkajících například způsobu doručování (vč. doručování přímo na adresu předmětné nemovitosti).
Závěr: Vyhlídky právní ochrany pronajímatelů
O možnosti pronajímatelů chránit se za pomoci notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti jsme před nějakým časem jsme již psali. Tento velice praktický nástroj se po nesplnění povinnosti stává exekučním titulem a pronajímatel tak může přeskočit zdlouhavé soudní řízení a dosáhnout vyklizení nemovité věci rychleji tak, že k soudnímu exekutorovi podá již na podkladě vykonatelného notářského zápisu exekuční návrh. I možná díky přechodné právní nejistotě ohledně jeho využitelnosti není jejich užívání masově rozšířeno, a spousta pronajímatelů se nadále musí vydání rozhodnutí o povinnosti vyklidit nemovitost nejprve domáhat prostřednictvím soudů.
Jeví se tak, že pro nejen tyto pronajímatele notářský zápis se svolením k vykonatelnosti představuje pro tuto chvíli a patrně i do budoucna efektivní právní nástroj, kterým mohou předejít dlouhým soudním sporům a zabránit blokaci své nemovitosti neplatícím nájemcem. Současná judikatura Nejvyššího soudu poskytuje právní jistotu pro využívání tohoto institutu v praxi. V případě zavedení rozkazu k vyklizení do praxe lze i přesto očekávat posílené právní jistoty pronajímatelů, kteří z různých důvodů notářského zápisu nevyužijí. Skutečný rozsah výhod se však bude odvíjet od preciznosti legislativního zakotvení rozkazu k vyklizení, a také na schopnosti soudů efektivně posuzovat předložené návrhy a vydávat rozkazy bez zbytečných průtahů.
Pokud řešíte problém s nájemcem, který neplatí nájem nebo odmítá opustit Vaši nemovitost, neváhejte se na nás s důvěrou obrátit. Rádi Vám pomůžeme najít to nejvhodnější řešení a efektivně ochránit Vaše práva.
